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Intro ......

 

작업 및 쇼핑레저공간 등을 제공함을 목적으로 토지를 개량하여 토지의 이용가치를 높이는 활동이다. 개발내용에 따른 분류 : 건축에 의한 개발, 설계 등에 대하여 법규상?재정상의 조건을 고려하여 원안(原案)을 계통적으로 계획한다.. 매수방식, 부동산개발은 토지 및 개량부동산을 최유효이용하기 위하여 토지개량물을 생산하는 활동이라 할 수 있다.. <참고> 부동산개발의 종류 1. ① 일반계약자 : ‘원청업자’ 또는 ‘건설관리자라’고도 불린다. (2) 광의의 부동산개발 토지와 개량물을 결합하여 실제로 운영할 수 있는 부동산을 생산하는 것을 부동산개발이라고 하는 것이다. 플로젝트완료 후에도 소유자는 부동산관리업자를 고용하여 부동산관리를 하도록 한다. 용지취득방식에 따른 분류 : 단순개발방식, 조성에 의한 개발 2. 개발주체에 따른 분류 : 공공부문에 의한 개발,(6) 건설단계 건설활동은 개발사업의 성공여부를 결정짓는 가장 중요한 단계 중의 하나이다. (1) 협의의 부동산개발 택지나 공장부지 등을 조성하고  ......

 

 

Index & Contents

부동산학 올립니다 부동산개발의 개요

 

[부동산학] 부동산개발의 개요

 

부동산개발의 개요

 

1. 부동산개발의 의의

부동산개발이란 인간에게 주거생활, 작업 및 쇼핑레저공간 등을 제공함을 목적으로 토지를 개량하여 토지의 이용가치를 높이는 활동이다. 즉, 부동산개발은 토지 및 개량부동산을 최유효이용하기 위하여 토지개량물을 생산하는 활동이라 할 수 있다.

(1) 협의의 부동산개발

택지나 공장부지 등을 조성하고 도로나 상하수도와 같은 기본적인 시설을 설치하는, 이른바 건축활동이 이루어지기 전의 사전적 준비활동단계를 부동산개발이라 하는 것이다.

(2) 광의의 부동산개발

토지와 개량물을 결합하여 실제로 운영할 수 있는 부동산을 생산하는 것을 부동산개발이라고 하는 것이다. 여기서 부동산개발이라 함은 후자의 개념을 지칭한다.

 

`참고` 부동산개발의 종류

1. 개발내용에 따른 분류 : 건축에 의한 개발, 조성에 의한 개발

2. 개발외관에 따른 분류 : 무형적 개발, 유형적 개발, 복합적 개발

3. 개발주체에 따른 분류 : 공공부문에 의한 개발, 민간...부동산개발의 개요

 

1. 부동산개발의 의의

부동산개발이란 인간에게 주거생활, 작업 및 쇼핑?레저공간 등을 제공함을 목적으로 토지를 개량하여 토지의 이용가치를 높이는 활동이다. 즉, 부동산개발은 토지 및 개량부동산을 최유효이용하기 위하여 토지개량물을 생산하는 활동이라 할 수 있다.

(1) 협의의 부동산개발

택지나 공장부지 등을 조성하고 도로나 상하수도와 같은 기본적인 시설을 설치하는, 이른바 건축활동이 이루어지기 전의 사전적 준비활동단계를 부동산개발이라 하는 것이다.

(2) 광의의 부동산개발

토지와 개량물을 결합하여 실제로 운영할 수 있는 부동산을 생산하는 것을 부동산개발이라고 하는 것이다. 여기서 부동산개발이라 함은 후자의 개념을 지칭한다.

 

<참고> 부동산개발의 종류

1. 개발내용에 따른 분류 : 건축에 의한 개발, 조성에 의한 개발

2. 개발외관에 따른 분류 : 무형적 개발, 유형적 개발, 복합적 개발

3. 개발주체에 따른 분류 : 공공부문에 의한 개발, 민간부문에 의한 개발, 제3섹터 개발

4. 용지취득방식에 따른 분류 : 단순개발방식, 환지방식. 매수방식, 신탁개발방식

5. 개발유형에 따른 분류 : 신개발, 재개발

 

2. 부동산개발의 과정

1) 부동산 개발과정의 형태

(1) 기본형 : 안정적

(2) 시행?처분 병행형 : 사업기간 단축

(3) 직렬형 : 비능률적

 

2) 부동산 개발과정의 8단계(아예/부타금/설마)

(1) 아이디어단계 : 구상단계

건물의 종류, 적절한 입지선정과 용지의 적당한 사용방안, 설계 등에 대하여 법규상?재정상의 조건을 고려하여 원안(原案)을 계통적으로 계획한다.

(2) 예비적 타당성 분석단계 : 전(前)실행가능성 분석단계

예비적 타당성분석이란 개발사업이 완료되었을 때 예상되는 수입과 비용이 얼마나 될 것인가를 대략적으로 계산하여, 수익성을 검토해 보는 것을 의미한다.

(3) 부지의 모색과 확보단계 : 부지매입단계

토지의 유용성을 발휘할 수 있는 용지를 선정하여 부지를 직접 매수 하든가 아니면 나중에 부지를 매수할 수 있는 선택권을 적절한 대가로 확보할 수 있다.

(4) 타당성분석의 단계 : 실행가능성분석 및 디자인단계

① 법적, 물리적, 경제적 타당성분석

법적분석은 대상부지에 대한 각종 규제가 개발업자로 하여금 어떤 종류의 공간을, 어느 정도만큼 유용하게 사용할 수 있느냐를 법적인 측면에서 분석하는 것이다.

물리적 분석이란 토양, 지질, 지형 등 대상부지가 가지고 있는 물리적 요소들이, 개발사업의 구조물들을 지지할 수 있는지, 또는 이 같은 요소들이 건설시에 어떤 특별한 기술적 문제를 야기하는지 등을 분석하는 것을 말한다.

그리고 경제적 분석 및 재무적 분석이란 개발사업에 소요되는 비용과 수익, 시장의 수요와 공급 등을 분석하는 것을 말한다.

② 개발사업의 채택 또는 기각

개발사업에 대한 기대수익률과 개발업자의 요구수익률을 비교 하든가, 또는 개발사업의 시장가치와 투자가치를 서로 비교해 보아야 한다.

(5) 금융단계

타당성분석의 결과, 개발사업이 바람직한 것으로 평가되면, 이것을 근거로 대출기관으로부터 필요한 자금을 융자받는 것이다. 대부에는 건축대부와 저당대부 가 있다.

(6) 건설단계

건설활동은 개발사업의 성공여부를 결정짓는 가장 중요한 단계 중의 하나이다. 만약에 건설에 소요된 실제비용이 타당성분석에서 추계된 비용을 초과한다거나, 개발사업이 예정한 스케줄대로 진행되지 않는다면, 개발업자의 수익성은 심각한 타격을 받을 수 있다.

① 일반계약자 : ‘원청업자’ 또는 ‘건설관리자라’고도 불린다.

② 부분계약자(subcontractor) : 일반계약자로부터 위탁을 받아서 개발사업의 일부를 전담하는 사람이나 회사를 ‘부분계약자’ 또는 ‘하청업자’라 한다.

(7) 마케팅단계

개발사업의 마케팅에는 두 가지 형태가 있다. 하나는 개발공간의 임대이며, 다른 하나는 매도이다. 개발공간이 적절한 경쟁임대료로 양질의 임차자들에게 임대되면, 이것은 높은 가격으로 가능매수자들을 끌어들일 수 있는 유인책이 된다.

(8) 프로젝트완료?부동산관리자의 선정

건물사용검사를 받고 공익시설을 쓸 수 있는 상태로 하여 임차자가 입주한다. 플로젝트완료 후에도 소유자는 부동산관리업자를 고용하여 부동산관리를 하도록 한다.

 

 

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